土地評価特集

用途地域は都市計画法に基づいて市町村が指定する土地利用の規制区分です。住居系・商業系・工業系の13種類があり、それぞれで建てられる建物の種類や建ぺい率・容積率が異なります。不動産評価の最も基本的な情報と言えます。

用途地域を知ることで、その土地にどんな建物が建てられるか（住宅のみ？店舗OK？工場OK？）、どれくらいの大きさの建物が建てられるか（建ぺい率・容積率）がわかります。不動産の価値や開発可能性を判断する際の第一歩です。

土地の価格を知るための2つの公的指標があります。地価公示は国土交通省が毎年1月1日時点で評価する「公示価格」、都道府県地価調査は都道府県が毎年7月1日時点で評価する「基準地価格」です。両者を組み合わせることで、半年ごとの地価動向を把握できます。

地価公示・地価調査は「正常な価格」を示すものです。実際の取引価格とは異なる場合がありますが、土地の相場を客観的に把握するための基準として、不動産評価・相続税評価・固定資産税評価などに広く活用されています。

都市計画区域は計画的な市街地形成が必要な区域として都道府県が指定するエリアです。さらに、都市計画区域内は市街化区域（積極的に市街化を進める区域）と市街化調整区域（市街化を抑制する区域）に区分されます。この区分は土地利用の可否を大きく左右します。

市街化調整区域では原則として開発行為や建築が制限されます。農家住宅や既存集落内の建築など、例外的に許可される場合もありますが、土地を購入する前に必ず確認が必要です。

農業振興地域制度は、優良農地を確保し農業の健全な発展を図るための制度です。農振地域内の土地は、さらに「農用地区域」（青地）と「農用地区域外」（白地）に分類され、農地転用の可否が大きく異なります。

青地（農用地区域）は「今後とも農業上の利用を確保すべき土地」として市町村が指定しています。宅地や駐車場に転用するには、まず農用地区域からの除外手続きが必要で、これには厳格な要件があり、認められないことも多くあります。

OH3の求積表インポート機能は、紙の地積測量図や求積表をAI-OCRで読み取り、座標値を自動認識して地図上にポリゴンとして配置する機能です。測量実務で活用できる、業界でも珍しい機能です。

AI-OCRの認識結果は色分けで品質を表示します。赤色は統計的外れ値（座標値が異常）、黄色は倍面積の不一致、緑色はユーザーが手動修正済みの箇所です。これにより、誤認識を見逃さずに修正できます。

2025登記所地図は、法務省が公開する登記所備付地図データをOH3で閲覧・分析・エクスポートできる機能です。全国の土地の区画（筆）の境界線・地番・精度区分が含まれ、不動産登記や筆界調査の基礎資料として活用できます。

全国地番図公開マップは、全国の有志が開示請求で取得した地番図データや、自治体が公開するオープンデータを集約したプラットフォームです。市区町村ごとに地番図を閲覧でき、コメント機能で地域の境界情報を共有できます。

AI物件調査は、地図上の地点をクリックするだけで、その周辺の多角的な情報を自動収集し、AIが総合的に分析したレポートを生成する機能です。不動産の現地調査の事前準備やデスクリサーチに活用できます。

日本の測量・登記で使われる平面直角座標系は、国土を19の区域に分けてそれぞれに座標原点を設定した座標系です。土地家屋調査士が地積測量図を作成する際、この座標系を使用します。OH3では画面中心の座標系と座標値を常に確認できます。

土地評価は単なる価格査定ではありません。その土地でなにができるか、なにができないかを多角的に把握することです。

• 用途地域で「どんな建物が建てられるか」がわかる
• 地価公示・地価調査で「土地の相場」がわかる
• 都市計画区域で「市街化を進める場所か抑制する場所か」がわかる
• 農振地域（青地・白地）で「農地転用ができるか」がわかる
• 登記所地図・地番図で「筆界と精度」がわかる
• ハザード情報で「災害リスク」がわかる
• 座標系・基準点で「測量の基礎」がわかる

OH3はこれらの情報を一枚の地図上に重ねて表示できます。用途地域と地価公示を重ね、ハザード情報と照らし合わせ、航空写真で実際の土地利用を確認する——そうしたレイヤーを重ねる行為そのものが土地を「読む」ということです。

土地家屋調査士の方には、求積表インポートや座標系表示が実務の補助ツールとして役立つでしょう。不動産業者の方には、AI物件調査が現地調査の事前準備を効率化するでしょう。それぞれの立場で、OH3を活用していただければ幸いです。